Lei Federal 14.382/2022: Desburocratização e modernização dos registros públicos
Natália Vital Carvalho

No dia 27 de junho de 2022 foi publicada no Diário Oficial da União a Lei Federal nº 14.382/22[1], derivada da Medida Provisória nº 1.085/21, conhecida como MP dos Cartórios, editada com a finalidade de modernizar, desburocratizar e facilitar a regularização de imóveis no Brasil, reduzindo custos e conferindo maior flexibilidade e agilidade aos atos registrais, dispondo, também, sobre outros temas.

A referida lei traz um conjunto de alterações na Lei de Registros Públicos, na Lei de Incorporação Imobiliária, na Lei de Parcelamento do Solo Urbano, no Código Civil, dentre outras.

O presente artigo visa abordar, de modo breve e objetivo e sem exaurir a matéria, as inovações trazidas referentes ao Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP), os registros na matrícula do imóvel e o cancelamento do registro do compromisso de compra e venda.

Como um dos pontos centrais da Lei nº 14.382/22, foi implementado o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP), possibilitando que os atos e negócios jurídicos possam ser registrados e consultados eletronicamente. Além disso, haverá a interconexão entre os cartórios, sendo que o SERP deverá fazer atendimento remoto aos usuários e às próprias serventias, como forma de recepção e envio de documentos, expedição de certidões e obtenção de informações em meio eletrônico, com o intuito de tornar mais eficiente o serviço prestado e de reduzir os prazos máximos para diversos registros. O prazo de implantação do SERP é 31 de janeiro de 2023.

Por meio do SERP irão tramitar ainda, os procedimentos de suscitação de dúvida nos casos em que o Cartório exigir diligências com as quais o usuário não concorde. Antes da lei, muitos Cartórios só permitiam realizá-lo fisicamente, o que demanda deslocamento e impõe custos ao solicitante, o que desestimulava a resolução da questão. Com a nova lei, todos os Cartórios do país deverão realizar estes procedimentos online, o que facilita e reduz significativos custos para todos. 

Outro importante ponto, trazido pela Lei nº. 14.382/22, visa acelerar o procedimento e facilitar a obtenção de decisão, foi a alteração dos prazos do procedimento de dúvida registral, no qual, a partir de agora, o Registrador de Imóveis deve emitir nota de exigência e registro da matrícula no prazo de 10 (dez) dias úteis, ao invés de 30 (trinta) dias corridos, reduzindo quase pela metade o tempo para obtenção de uma resposta.

Ademais, visando o encerramento da discussão judicial entre credores dos antigos proprietários do imóvel e o atual dono, acerca de quem seria o ônus da prova de que o terceiro adquirente estava de má-fé e tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, a Lei nº 14.382/2022, passou a incluir o parágrafo 2º no artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, que dispõe que o comprador não poderá ser responsabilizado por dívidas de terceiros, caso não exista registro na matrícula sobre a dívida existente do devedor, assunto este que vinha sendo discutido há anos no Judiciário e no Legislativo.

Assim, a referida lei reduziu o risco de quem compra um imóvel, no sentido de ter que responder por dívida do antigo proprietário, mesmo que a pendência não estiver registrada na matrícula do bem, haja vista que não serão exigidas a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos no § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433/85, tal como a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição, bem como não será exigida a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.

Logo, quem deverá colocar a "observação" na matrícula do imóvel, referente a alguma pendência jurídica do vendedor, é o credor, ou seja, quem move a ação contra quem detém aquele bem. 

Além disso, com a inclusão do art. 251-A na Lei nº 6.015/73 (Lei de registros públicos), passa-se a admitir a rescisão do contrato registrado, sem a necessidade de recorrer ao poder judiciário, não apenas nos casos de loteamentos, mas em todos os casos de promessa de venda de imóveis cujas prestações não sejam pagas.

Assim, a referida novidade legislativa traz uma maior rapidez ao procedimento, uma vez que agora é possível que o contrato de promessa e venda registrado na matrícula do imóvel seja rescindido extrajudicialmente e o seu registro cancelado, em caso de não pagamento das prestações.

A nova disposição legal permite que o prejudicado, com a falta de pagamento, requeira ao oficial do registro de imóveis que intime o devedor para que, em 30 (trinta) dias, coloque os pagamentos em dia com todos os seus acessórios, diretamente no cartório. Se o pagamento for feito, o valor é logo repassado ao credor, o contrato fica mantido e tudo seguirá normalmente. Mas, se nesse prazo a dívida não for paga, o contrato será considerado rescindido e o seu registro será definitivamente cancelado em seguida.

Desta forma, verificamos que dentre as diversas novidades trazidas pela Lei nº 14.382/2022, o marco principal é a modernização e simplificação dos procedimentos cartorários no país, no qual, além da criação de uma plataforma eletrônica única e integrada para a prática de atos cartorários, foi implementado diversas medidas de promoção e facilitação dos negócios jurídicos, em especial aqueles de natureza imobiliária.



São Paulo, 27 de outubro de 2022.

Natália Vital Carvalho é advogada de Trigueiro Fontes Advogados em São Paulo.

 

[1] http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/L14382.htm


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