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DUAS BREVES NOTAS SOBRE AQUISIO DE IMVEIS RURAIS
Manoel Duarte Pinto
Novembro de 2009

DUAS BREVES NOTAS SOBRE AQUISIO DE IMVEIS RURAIS



A aquisio de imveis rurais sempre demandou certa ateno, principalmente no caso de grandes glebas de terras ou de prdios com Matrculas antigas, lanadas nos respectivos Cartrios de Registro de Imveis, em face de muitas vezes essas Matrculas serem imprecisas, com descries que no correspondem realidade e principalmente quando se utilizam de marcos delimitadores que podem ser alterados com o tempo, seja pela ao do homem, seja pela ao da natureza.

Dentre todas as cautelas que geralmente cercam a compra de um imvel rural, dois novos requisitos vm se impondo nos ltimos anos, um por fora de lei e outro por fora da cautela, so eles: necessidade de georreferenciamento dos imveis e a realizao de busca no Departamento Nacional de Produo Mineral DNPM para verificar se h concesso de outorga de lavra para a rea.

O georreferenciamento a descrio do imvel rural, em seus limites, caractersticas e confrontaes, atravs de memorial descritivo firmado por profissional habilitado, com a devida Anotao de Responsabilidade Tcnica - ART, contendo as coordenadas dos vrtices definidores dos limites do imvel, georreferenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso posicional fixada pelo Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria INCRA.

A necessidade de realizar o georreferenciamento nos imveis rurais foi determinada pela Lei n 10.267 de 2001, alterada pelo Decreto n. 4.449 de 2002 e pelo Decreto n 5.579 de 2005. Estabeleceu-se que os imveis rurais que tivessem acima de cinco mil hectares deveriam cumprir esse procedimento at janeiro de 2003, os de rea entre cinco mil e mil hectares at novembro de 2003, os de rea entre quinhentos e mil hectares at novembro de 2008 e os com rea inferior a quinhentos hectares at novembro de 2011.

O objetivo dessa determinao fazer com que os imveis rurais passem a contar com uma descrio precisa, correta e que diminuam os questionamentos acerca dos elementos que esto estampados nas matrculas desses imveis. Isso se deve ao fato de muitas Matrculas conterem descries imprecisas, tais como medidas em braas, lguas. Hoje no h mais espao para Matrculas imprecisas, principalmente com o avano do agrobusiness.

Vale ressaltar, entretanto, que o no georreferenciamento dos imveis e sua consequente averbao na Matrcula no gera qualquer nulidade dessa Matrcula ou outro tipo de prejuzo para o proprietrio desse imvel. A Matrcula no georreferenciada continua vlida, eficaz e oponvel a terceiros, como documento pblico que . A nica sano que o legislador imps, no entanto, a impossibilidade de registro de alienao ou onerao nessa Matrcula, conforme o Artigo 3 da Lei n 10.267/01. Dessa forma, o proprietrio ficar impossibilitado de vender seu imvel (at poder vender, mas o adquirente no conseguir registrar a respectiva escritura).

O outro ponto que se prope destacar o da necessidade de se realizar uma busca no Departamento Nacional de Produo Mineral DNPM sobre a possvel existncia de concesso de outorga de lavra para a rea que se pretende adquirir.

Por fora do Artigo 1.229 do Cdigo Civil, fazem parte da propriedade imvel o espao areo e o subsolo, at onde lhe aproveitem. Ocorre, entretanto, que por fora do Artigo 20, inciso IX da Constituio Federal de 1988, as jazidas minerais existentes no subsolo so de propriedade da Unio e dessa forma, poder ser autorizada sua explorao por terceiros na forma de concesso ou autorizao (Art. 176, 1, CF/88).

Diante disso, poder ocorrer que o proprietrio de imvel (superficirio) seja surpreendido por terceiro que detm o direito de explorar algum bem mineral que existe no subsolo da rea adquirida, caso no seja feita uma pesquisa no DNPM. Fala-se em imvel rural, nesse caso, tendo em vista que nos imveis urbanos a ocupao imobiliria das reas dificulta o no conhecimento prvio desse tipo de autorizao.

Em geral, quando a atividade minerria economicamente muito relevante, o concessionrio minerador acaba por tambm adquirir a superfcie da rea, pois assim podem ser evitados problemas que vo desviar as suas energias de sua principal atividade.

Quando, entretanto, o concessionrio e superficirio so pessoas distintas, a atividade desenvolvida pelo titular da superfcie poder restar prejudicada em face da explorao da jazida, e sempre bom lembrar que a atividade minerria vai ter prevalncia, em face do interesse nacional expresso nos artigos Art. 176, 1, CF/88 e 42 do Decreto-Lei n 227/1967 (Cdigo de Minerao).

As duas observaes feitas no presente Artigo servem para que o adquirente de imvel rural tenha sempre em mente as atenes necessrias para evitar problemas futuros, quando em muitos casos o alienante j no mais encontrado e o novo proprietrio tem de arcar sozinho com os custos de procedimentos administrativos ou mesmo judiciais, para a perfeita regularizao da situao. 

Por fim, vale ressaltar que as cautelas aqui sugeridas no afastam a necessidade de apresentao, por parte do vendedor, de toda a documentao de praxe normalmente exigvel em negcios dessa natureza, imobiliria, pessoal e societria, esta quando for o caso.

 

Fortaleza, novembro de 2009.

 

 

 
 

* Manoel Duarte Pinto  Advogado deTRIGUEIRO FONTES Advogados, em Fortaleza/CE.

 

"O presente trabalho no representa necessariamente a opinio do Escritrio, servindo apenas de base para debate entre os estudiosos da matria. Todos os direitos reservados."

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