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MAIS SEGURANA S AQUISIES IMOBILIRIAS?
Ezequiel Frandoloso
Dezembro de 2014
A Medida Provisria n 656/2014 (MP), publicada em 8 de outubro de 2014, traz, dentre outros aspectos, (i) em seus artigos 10 a 17, a concentrao de dados, com base nas informaes contidas na matrcula de Registro de imveis; (ii) modifica a Lei n. 10.820/2003, a Lei de Crdito Consignado, que previa desconto de prestaes de emprstimos/financiamentos/arrendamentos mercantis direto em folha de pagamento; e (iii) institui um novo ttulo de crdito, a Letra Imobiliria Garantida (LIG), que est pendente de regulamentao pelo Banco Central.

Com relao ao crdito consignado, a inteno da MP foi deixar as responsabilidades de cada parte integrante do negcio jurdico mais detalhadas, bem como de adaptar a Lei n. 10.820/2003 s inovaes ocorridas aps sua edio. Alm disso, permite expressamente que empresrios individuais tenham responsabilidade no desconto de parcelas referentes a emprstimos realizados por seus empregados.

J a Letra Imobiliria Garantida (LIG) - que uma promessa de pagamento em dinheiro emitida sob a forma escritural -, estruturada no patrimnio da prpria instituio financeira, fica separada dos ativos e a instituio financeira continua responsvel pelo papel escritural. O que se espera que a LIG traga maior segurana jurdica aos financiamentos de longo prazo, reduza os custos na aquisio de imveis e tambm atraia investidores estrangeiros. Isso porque a LIG possui padro internacional e a poupana estrangeira poder ser usada para aquisio do novo papel a ser regularizado pelo Banco Central do Brasil, criando um recurso adicional para o mercado de crdito imobilirio com a vantagem de iseno de Imposto de Renda para pessoa fsica residente no pas e para residente ou domiciliado no exterior, exceto em pas com tributao favorecida a que se refere o artigo 24 da Lei n. 9.430 de 27 de Dezembro de 1996.

Sem dvida que o objetivo da MP alavancar o financiamento imobilirio e tambm fomentar o crdito no mercado financeiro, porm, o que mais chamou a ateno, foi a implantao de um sistema nico de informaes contidas nos registros imobilirios, a chamada concentrao dos atos registrais na matrcula imobiliria ou tambm Renavam dos Imveis.

Atualmente, a varredura de processos judiciais em trmite contra o devedor indica se existem aes judiciais em curso contra o proprietrio do imvel. Acaso existam registros negativos, e se o resultado final de um processo judicial for desfavorvel ao proprietrio/vendedor, o imvel, em algumas situaes, pode ser atingido, mesmo que o bem j tenha sido transferido ao comprador, ou seja, o adquirente poder perd-lo em decorrncia de uma de deciso judicial porque no teve a cautela necessria no momento da aquisio.
 
A ideia da MP a da concentrao da matrcula e, tambm, imprimir maior segurana e confiabilidade aos negcios imobilirios, de modo que o comprador possa ter a certeza de que existem, ou no, aes judiciais que possam atingir o imvel que ele est adquirindo.

A expectativa que a MP diminua o tempo e o custo para obteno de documentao, facilite a concesso de crdito, com a reduo de custos e celeridade, uma vez que, com a matrcula, o interessado ter acesso a todas as informaes que possam atingir o imvel. Atualmente, quando algum busca segurana na aquisio de um imvel, dentre outras medidas, deve obter diversas certides de distribuio de processos ajuizados em nome do vendedor em todo o territrio nacional, exigncia que tambm feita pelos Bancos.

A MP afasta eventual alegao de evico disposta no artigo 447 do Cdigo Civil, ou seja, no poder um credor opor qualquer situao jurdica no constante da matrcula do imvel contra o adquirente de boa-f que adquirir ou receber o imvel, porm essa assertiva relativa. Existe, obviamente, a possibilidade de um credor do proprietrio/vendedor ficar privado da penhora sobre o imvel que foi alienado no curso de determinada ao judicial, ou seja, nos casos em que o proprietrio, sabendo que no obter xito na ao judicial, acelera a venda do imvel para livr-lo de futura constrio, frustrando o efeito prtico da condenao e a fraude, nesse caso, poder ser reconhecida caso seja provada a m-f do terceiro adquirente mesmo que no haja registro na matrcula, nos termos da Smula 375 do Superior Tribunal de Justia.

Portanto, entendemos que a MP no confere garantia absoluta de ausncia de evico, embora traga em seu bojo que ningum poder opor situao jurdica inexistente na matrcula concentrada, at porque, como dito, o Judicirio tem reconhecido a existncia de fraude execuo em hipteses de comprovao judicial da m-f do terceiro adquirente.

O Renavam dos Imveis, como tambm chamada a MP, deve ser implementado dentro de 2 (dois) anos, nos termos do artigo 17, o que significa que, durante esse perodo, os credores podem atualizar matrculas com dbitos anteriores entrada em vigor da norma. Obviamente que, at 7 de novembro de 2016, o comprador dever ter cautela e continuar a obter certides negativas sobre o imvel e tambm do proprietrio vendedor, ressaltando que, para garantir que o bem esteja livre de restries, no basta obter certides dos distribuidores do local do imvel.

Por todas essas razes, o credor judicial dever ser diligente ao providenciar o registro da citao ou a averbao da existncia da ao na matrcula do imvel, inclusive aqui imaginamos que seria interessante estipular um prazo no superior a 5 dias para que o Cartrio de Imveis faa a averbao para todas as situaes descritas na MP, e no apenas para os casos com determinao judicial, a fim de evitar surpresas e prejuzos tanto aos credores que pretendem fazer a anotao no referido Cartrio como para o adquirente do imvel.

Por fim, esclarecemos que a MP ainda no foi convertida em Lei, o prazo de vigncia da norma de 60 dias, prorrogveis por mais 60, e, se no for convertida em Lei dentro do referido perodo, perder sua eficcia.


Ezequiel Frandoloso
advogado especializado em direito civil e constitucional de TRIGUEIRO FONTES Advogados, em So Paulo/SP.


O presente trabalho no representa necessariamente a opinio do Escritrio, servindo apenas de base para debate entre os estudiosos da matria. Todos os direitos reservados.
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