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INTERFERNCIA DO ESTADO NAS GARANTIAS DAS RELAES CONTRATUAIS DE LOCAO
Ezequiel Frandoloso
Novembro de 2014
A falta de moradia, tambm chamada de dficit habitacional, um problema recorrente no Brasil. Isso porque a oferta de espaos de habitao fica condicionada s oscilaes do mercado e ao sabor dos ventos legislativos, que ora favorecem, ora retraem essa atividade.

A moradia uma garantia constitucional do cidado e dever do Estado, prevista no artigo 6 da Constituio Federal, mas no pode o particular, que adquire um imvel e pretende loc-lo, ser penalizado pelo prprio Estado. Nesse norte, cabe ressaltar que esto em curso Projetos de Lei que podero gerar consequncia na atividade econmica, por configurarem uma demasiada interferncia do Estado nas relaes privadas.

Os Projetos de Lei ns. 693/1999, 7412/2014 e 7174/2014, recentemente apresentados e, atualmente, com a Comisso de Constituio e Justia e de Cidadania (CCJC), por exemplo, pretendem (i) excluir a opo de fiador dos contratos de locao; (ii) permitir que a escolha das garantias da locao seja feita pelo locatrio, e no mais pelo locador, como se d atualmente; e, ainda, (iii) transferir ao locatrio a faculdade de escolha do corretor de seguros registrado na Superintendncia de Seguros Privados (SUSEP) nos casos de contrato segurado por aplice de seguro fiana locatcia.

Tais inovaes, se implementadas, atingem a liberdade do locador de escolha e administrao de seu bem, de modo a favorecer apenas e to-somente o locatrio do imvel, o que pode causar uma retrao na oferta ao final, caso o proprietrio no tenha segurana de que estar devidamente resguardado.

De qualquer forma, cabe ponderar que pode ser um bom negcio o proprietrio locar um imvel para aqueles que no oferecem fiador, mas sim outro tipo de garantia, como cauo em dinheiro. Sem dvida que o locador pretende segurana ao locar um imvel e se preocupa em fazer um bom negcio, j que, s vezes, essa a nica fonte de renda.

A cauo em dinheiro ainda tida como um meio menos seguro para garantir uma locao, pelos locadores mais conservadores, talvez pelo desconhecimento do disposto na Lei de Locao no que se refere possibilidade de pleitear-se liminar em ao de despejo do imvel, to logo a cauo em dinheiro se torne insuficiente para garantia do contrato.

Em verdade, a cauo em dinheiro, de acordo com a Lei n. 8.245/1991, deveria ser - e acreditamos que seja - a garantia mais segura ao locador. Isso porque a Lei de Locao prev a possibilidade de o Poder Judicirio conceder medida liminar para despejo em algumas situaes que so descritas no artigo 59. A nica situao em que, na prtica, o locador consegue retomar o imvel de forma mais gil quando o locatrio se torna inadimplente a prevista no inciso IX do Artigo 59 da Lei n. 8.245/1991, ou seja, no caso de o contrato estar sem garantia ou a garantia concedida ter sido extinta, como, por exemplo, na hiptese de o locatrio ofertar em garantia um depsito em dinheiro em valor equivalente a trs meses de aluguel e ele vier a ser tornar inadimplente pelo mesmo perodo.

Ora, no existe previso legal para a concesso de liminar nos casos de despejo por falta de pagamento, afora a hiptese prevista no referido inciso IX do artigo 59 da Lei de Locao.

Em outras situaes de falta de pagamento de aluguis, existindo alguma espcie das garantias insculpidas no artigo 37 da Lei n. 8.245/1991, sabemos que ser bem difcil o Judicirio conceder uma deciso liminar para despejar o locatrio do imvel. E o locador ter de esperar todo o trmite da ao para atingir o objetivo de retomada do imvel e, ao final, muitas vezes, ficar a ver navios em razo de no encontrar bens do fiador para saldar o dbito. Isso mostra que a garantia por meio de fiador nem sempre to segura como se imagina.

Portanto, para que acabe a desconfiana do locador quanto locao do imvel garantido por cauo em dinheiro, imaginamos que bastaria uma disposio legal na atual Lei de Locao com previso de liminar para despejar o imvel em qualquer situao de falta de pagamento superior a 3 (trs) meses de aluguis. Ou seja, o locatrio locaria o imvel j sabendo que, em caso de no pagamento do aluguel por perodo igual ou superior a 3 (trs) meses dos aluguis, nasceria o direito ao locador de despejar aquele do imvel aps notificao prvia e ajuizamento da competente ao de despejo com pedido de liminar.

O nmero de aes judiciais por inadimplncia para as locaes garantidas por cauo em dinheiro, de acordo com recentes nmeros do Sindicato da Habitao (Secovi-SP),  bem menor comparado aos percentuais para as locaes garantidas por fiador ou seguro fiana. bem verdade que a referida cauo em dinheiro uma garantia menos utilizada pelos locadores, porm, em algumas pesquisas realizadas na prtica por Imobilirias, vemos que o ndice de inadimplncia nesse caso baixo.

Por isso, analisando os Projetos de Lei mencionados, talvez o melhor no fosse a excluso da figura do fiador dos contratos de locao, nem colocar as garantias locatcias como opo de escolha pelo locatrio, mas sim o aperfeioamento da Lei de Locao para prever o despejo, com pedido de liminar, em casos especficos de falta de pagamento. Assim, com certeza, as relaes locatcias seriam mais tranquilas e, certamente, o locador faria menos exigncias no momento de locar o seu imvel, e o locatrio, por sua vez, teria, obviamente, mais opes no mercado ante a maior facilidade de locar um bem.


Ezequiel Frandoloso advogado especializado em direito civil e constitucional de Trigueiro Fontes Advogados, em So Paulo/SP.


O presente trabalho no representa necessariamente a opinio do Escritrio, servindo apenas de base para debate entre os estudiosos da matria. Todos os direitos reservados.
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