NEWSLETTERS, ARTIGOS E MÍDIA

ARTIGOS

A legalidade da cobrana do 13 aluguel
Ezequiel Frandoloso
Abril de 2013

O 13 aluguel um valor que pode ser cobrado pelo locador todo o ms de dezembro de cada ano, por fora de clusula inserida no negcio de aluguel, principalmente nos contratos de locao comerciais, com pouca representatividade nos contratos residenciais.

 

Para muitos, o 13 aluguel desconhecido, mas, para outros, essa conta alta e sempre repudiada por aqueles que so obrigados, por contrato, a pagarem o referido valor. A pergunta que se faz : por que o valor ser questionado se ele foi aceito quando negociado o contrato? O locador age com abusividade?

 

relao de aluguel no aplicado o Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC), no tendo que se falar em contrato de adeso, nem em declarao de nulidade de clusula ao argumento de ser abusiva, justamente pela inaplicabilidade desse diploma. A locao imobiliria regulada pela Lei do Inquilinato, que admite apenas a aplicao subsidiria de outras leis.

 

Por outro lado, a forma de estipular a cobrana de valores a ttulo de contraprestao pelo uso e gozo da coisa vem prevista no artigo 17 da Lei n 8.245, de 1991. No existe limitao de quantidade de parcelas para qualquer negcio jurdico desta natureza. O dispositivo legal dispe que as partes so livres para contratar o valor do aluguel, dispondo que no poder ser ele fixado em moeda estrangeira ou vinculado variao cambial ou ao salrio mnimo.

 

A aprovao de lei que impea a cobrana desse aluguel um retrocesso

 

Ou seja, a Lei do Inquilinato nada mais fez do que reconhecer a liberdade de contratar disposta no Cdigo Civil em seu art. 421. Respeitadas as normas gerais dos contratos, as partes so livres para estipular os ajustes que forem adequados para os negcios, especialmente nas relaes de locao, sempre lembrando que os artigos 1.134 e 1.372 do CC atribuem fora de lei aos contratos.

 

O 13 aluguel fixado por contrato. As partes anuem com a clusula que o prev e, como o contrato no de adeso, no se pode partir do princpio de que a estipulao contratual seja abusiva. Se as partes contratantes concordaram com o valor que ali foi inserido no nos parece razovel concluir que o pagamento do 13 aluguel prejudica a continuidade do exerccio da atividade do locatrio.

 

O doutrinador Silvio de Salvo Venosa (Lei do Inquilinato Comentada, So Paulo, Atlas, 2010, p. 102) entende que \"o aluguel inicial de livre fixao pelas partes\". Ou seja, a melhor doutrina tem posicionamento no sentido de que as partes contratantes que decidem o valor e a periodicidade do aluguel.

 

H, porm, inmeros projetos de lei, todos pendentes de aprovao, acerca dessa matria. Vale mencionar o PL n 289, de 2007, que tramita no Senado Federal, e o PL n 4.447, de 2012, que tramita na Cmara dos Deputados, tendo os dois o mesmo objetivo de proibir a cobrana anual de mais que doze prestaes de aluguel.

 

A Lei do Inquilinato, sabemos, sempre prestigiou o locatrio. A publicao da Lei n 12.112, de 2009, trouxe mudanas considerveis visando o reequilbrio da relao entre locador e locatrio, j que este ltimo possua maior proteo do Estado, o que causava enorme insegurana e impedia a chegada de novos investidores no setor imobilirio.

 

A aprovao de lei que impea a cobrana do 13 aluguel um retrocesso, pois o legislador est novamente legislando em prol do locatrio e comparando-o a um consumidor, o que um erro.

 

Para a melhor jurisprudncia no diferente. A 33 Cmara do Tribunal de Justia de So Paulo (TJ-SP), por exemplo, tem se posicionado no sentido de que \"como a locao atpica em shopping center trabalha em sistema de parceria, sendo a administrao responsvel pela promoo e divulgao do espao a fim de atrair consumidores, o que beneficia a todos os lojistas, razovel tambm se afigura o pagamento do 13 aluguel no ms de dezembro, em virtude das festas natalinas, que, como cedio, incrementam as vendas de forma extraordinria, nada de ilegal existindo nessa cobrana\" (Apelao n 0016977-10.2004.8.26.0008. J. em 19.3.2012).

 

H, porm, algumas decises judiciais que contemplam a reviso da clusula contratual do 13 aluguel. Prestigiam a restabelecimento do equilbrio contratual ao argumento de abusividade da referida clusula, como o caso da 12 Cmara do Tribunal de Justia do Paran (Apelao n 7560825, j. em 22.6.2011). Porm, so decises isoladas, uma vez que o contrato de locao no de adeso e o aluguel livremente pactuado.

 

Talvez o legislador, com a aprovao da lei, esteja dando um tiro no p, uma vez que o locador, sentindo-se prejudicado pela impossibilidade de cobrar o 13 aluguel, que uma prtica corriqueira nos contratos - principalmente aqueles situados em shopping centers -, pode vir a embutir o valor do 13 aluguel nas prestaes mensais sem que o novo empreendedor sinta no bolso de forma direta.

 

Portanto, entendemos que a insero de dispositivo na Lei do Inquilinato que proba a cobrana de mais de 12 prestaes mensais de aluguel viola o princpio do livre direito de contratar, bem como o princpio da livre iniciativa, representando um interferncia desnecessria na estipulao contratual das partes.

 

Ezequiel Frandoloso  advogado especializado em direito imobilirio do Trigueiro Fontes Advogados

Voltar
:: Trigueiro Fontes Advogados :: 2015
Facebook Trigueiro Fontes Twitter Trigueiro Fontes Linkedin Trigueiro Fontes
.: Intranet :.