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O PARCELAMENTO DO ALUGUEL SEM A ANUNCIA DO FIADOR O DESONERA DE SUA OBRIGAO DE PRINCIPAL DEVEDOR?
Ezequiel Frandoloso
Fevereiro de 2013

A fiana uma das espcies de garantia dos contratos de locao disposta no artigo 37 da Lei n. 8.245/19911. uma garantia pessoal e assegura o cumprimento das obrigaes do locatrio para com o locador, o proprietrio do imvel2.


A espcie de garantia comentada est presente com certa frequncia nos contratos de locao, especialmente quando se fala em negcio jurdico de locao de imveis comerciais, sendo o fiador o devedor solidrio. E este responde pela dvida no limite de seu patrimnio, mesmo tendo um nico bem e sendo ele de famlia3, conforme artigo 3, inciso VII da Lei n. 8.009/19904.


s vezes, por convenincia ou mesmo descuido do locador, o locatrio que o afianado, estando inadimplente e sendo, portanto, devedor do locador, firma acordo com este no sentido de parcelar o dbito sem alterar as partes do contrato e/ou a obrigao principal do negcio jurdico, tampouco dar cincia do fato ao garantidor do negcio (fiador).


O fiador, por bvio, com o objetivo de afastar a sua obrigao de devedor solidrio dos aluguis, uma vez que no teve conhecimento do parcelamento do dbito, normalmente questiona no Judicirio, frequentemente, a extino da sua obrigao. Sustenta a aplicao da Smula 214 do Superior Tribunal de Justia (STJ)5 e do artigo 838 do Cdigo Civil Brasileiro (CC)6.


Os Tribunais de Justia, especialmente o de So Paulo e do Rio Grande do Sul, tm se posicionado no sentido de que o mero parcelamento dos aluguis no pagos no motivo determinante para a exonerao do fiador, ou seja, os Tribunais entendem que, se o parcelamento no altera a obrigao originria, no trazendo mudana de contedo capaz de agravar a situao econmica do locatrio ou a obrigao do fiador, no h que se falar em extino da fiana:


[...] Locao. Acordo para parcelamento do aluguel. Hiptese que no exonera o fiador de sua obrigao, mesmo no tendo participado da avena. Deciso mantida Recurso improvido. (28 Cmara Cvel do TJ-SP. Apelao n. 9119213-66.2008.8.26.0000. Rel. Eduardo S Pinto Sandeville. Julgado em 7.2.2012) [...]


[...] APELAO CVEL. LOCAO. EXECUO. EMBARGOS DO DEVEDOR. FIANA. MORATRIA. [...] 1. O contrato de locao escrito ttulo executivo mesmo sem assinatura de testemunhas. 2. O simples parcelamento do dbito, quando inclusive j havia sido desocupado o imvel, no exonera o fiador. 3. Capitalizao de juros afastada. (Apelao Cvel N 70029126349, 15 Cmara Cvel do TJ-RS, Relator: Paulo Roberto Felix, Julgado em 12.5.2010) [...]


No Superior Tribunal de Justia (STJ), rgo responsvel pela uniformizao das decises dos Tribunais Estaduais, h entendimentos antagnicos. Para exemplificar, recentemente, a 6 Turma do STJ proferiu deciso no sentido de que mero parcelamento no determinante para a extino da fiana, assim como decidido pelos Tribunais locais, ao passo que a 3 Turma proferiu deciso em sentido contrrio:


[...] RECURSO ESPECIAL. LOCAO. FIANA. ACORDO. INEXISTNCIA DE NOVAO. [...] 1. O acordo entre o locador e o locatrio exclusivamente sobre as condies de pagamento do dbito, sem a anuncia explcita do fiador, no enseja novao e decorrente exonerao de fiana locatcia, porquanto ausente a substituio da relao jurdica, com alterao do devedor, do credor, ou do objeto de prestao. (6 Turma do STJ. Resp. n. 1.140662-RS. Julgamento em 16.3.2010) [...]


[...] CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. [...] FIANA. EXONERAO. NOVAO. - Os fiadores exoneram-se da garantia prestada no contrato de locao, bem como da solidariedade em relao ao locatrio, se no houve anuncia em relao ao pacto moratrio, a teor do art. 838 do Cdigo Civil (art. 1503, I, do Cdigo Civil/1916), devendo ser aplicado o enunciado da Smula n 214 desta Corte. (3 Turma do STJ. Resp. n. 1322215. Rel. Nancy Andrighi. Julgado em 13.11.2012) [...]


Mesmo diante da disparidade de decises proferidas pelas diferentes Turmas do STJ, que, frise-se, do margem insegurana jurdica e impem obrigao de recorrer parte, parece-nos que a orientao mais razovel a de que o parcelamento do dbito e retardamento para o cumprimento da obrigao (pagamento dos aluguis em aberto), sem alterao significativa da obrigao principal, no podem exonerar o fiador da obrigao assumida.


No nada razovel que o fiador continue a ser favorecido pelo Judicirio para afastar a sua obrigao de garantidor quando houver simples parcelamento da dvida sem alterar as disposies do contrato de locao. Nunca tarde lembrar que a Smula 214 do STJ fala em novas obrigaes no anudas pelo fiador, o que no o caso do parcelamento, uma vez que a obrigao permanece a mesma (pagamento dos aluguis em aberto). E o artigo 838 do Cdigo Civil dispe acerca de moratria que, conforme leciona Slvio de Salvo Venosa (in Direito Civil, Vol. 3, p. 401), no pode ser confundida com mera tolerncia do credor.


Por essas razes, entendemos que as decises dos Tribunais de So Paulo e do Rio Grande do Sul, alm da 6 Turma do STJ, so absolutamente coerentes e prestigiam a boa aplicao da Justia e da prpria legislao, sendo certo que o assunto merece um pronunciamento definitivo da Corte Especial do STJ.

So Paulo, janeiro de 2013.


1 Art. 37. No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes modalidades de garantia:

I - cauo;

II - fiana;

III - seguro de fiana locatcia.

IV - cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. (Includo pela Lei n 11.196 , de 2005

2 No Cdigo Civil (CC), a fiana disciplinada nos artigos 818 a 839.

3 Supremo Tribunal Federal. Segunda Turma. RE n 544651 AGR/RS. Relator Cezar Peluso [...] I - O Plenrio do Supremo Tribunal Federal, ao julgar o RE 407.688/SP, considerou ser legtima a penhora do bem de famlia pertencente a fiador de contrato de locao, ao entendimento de que o art. 3, VII, da Lei 8.009/90 no viola o disposto no art. 6 da CF/88 (redao dada pela EC 26/2000). [...]

4 Art. 3 A impenhorabilidade oponvel em qualquer processo de execuo civil, fiscal, previdenciria, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

VII - por obrigao decorrente de fiana concedida em contrato de locao.

5 Smula 214. O fiador na locao no responde por obrigaes resultantes de aditamento ao qual no anuiu.

6 Art. 838. O fiador, ainda que solidrio, ficar desobrigado:

I - se, sem consentimento seu, o credor conceder moratria ao devedor;

 

\"O presente trabalho no representa necessariamente a opinio do Escritrio, servindo apenas de base para debate entre os estudiosos da matria. Todos os direitos reservados.\"

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