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ALGUMAS CONSIDERAES SOBRE O ALUGUEL PROVISRIO.
Ezequiel Frandoloso
Janeiro de 2013

O contrato de locao um negcio jurdico pelo qual o locador, o proprietrio do imvel, entrega ao locatrio o imvel para uso e gozo mediante o pagamento de aluguel (contraprestao).


No decorrer do contrato, as partes podem, tanto o locador como o locatrio, aps 3 (trs) anos de vigncia do negcio, pedir a reviso do contrato para adequar o aluguel ao valor de mercado, na forma do artigo 19 da Lei n. 8.245/1991. Pode o locatrio, tambm, dentro do perodo de 1 (um) ano, no mximo, at 6 (seis) meses, no mnimo, antes do trmino do contrato, ingressar com ao renovatria de locao em caso de haver resistncia por parte do locador para a renovao do contrato de forma amigvel, sob pena de restar fulminado o seu direito renovao (5 do artigo 51 da Lei n. 8.245/1991).


Tanto para as aes revisionais como para as aes renovatrias de aluguel existe a previso legal de fixao de aluguel provisrio. Nas aes revisionais, pouco importando se a ao foi intentada pelo locador ou pelo locatrio do imvel, deve o Juiz fix-lo nos termos do artigo 68 da Lei n. 8.245/1991. O aluguel provisrio, nas revisionais, devido desde a citao da parte no processo e no poder ser superior a 80% (oitenta por cento) do pedido inicial no caso de ser formulado pelo locador, assim como no poder ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente no caso do pleito ser do locatrio.


J nas aes renovatrias, o aluguel provisrio admitido apenas quando pleiteado pelo locador, o proprietrio do imvel, sendo de carter subjetivo, dependendo, portanto, da faculdade do Juiz. Nesta situao, o pedido do aluguel provisrio admitido no prazo que o locador possui para contestar a renovatria e no ser superior a 80% (oitenta por cento) do pedido, sendo o aluguel provisrio devido a partir do primeiro ms do contrato a ser renovado, conforme estabelece o 4 do artigo 72 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991).


Porm, sempre que fixado o aluguel provisrio pelo Juiz permanece uma dvida que atormenta o locatrio. O no pagamento do aluguel provisrio motivo para a resciso do contrato de locao e o consequente despejo do imvel? A resposta positiva, resta saber a partir de quando o aluguel provisrio considerado exigvel e capaz de ensejar a sua execuo.


Para as aes revisionais, o artigo 69 da Lei n. 8.245/1991 claro ao dispor que as diferenas devidas durante a ao revisional, descontados os aluguis provisrios satisfeitos, sero exigveis a partir do trnsito em julgado da deciso que fixar o novo aluguel, no restando dvida de que a diferena somente pode ser exigida a partir do trnsito em julgado da sentena que o fixar. Ressalte-se que isso no impede que o credor execute o aluguel provisrio desde logo ou, abrindo mo de executar o provisrio, execute a sentena que fixar o aluguel definitivo, uma vez que ela no se suspende em caso de interposio de recurso (inciso V do artigo 58 da Lei n. 8.245/1991), restando ao credor, ao final do trmite processual e no mesmo processo (aps o trnsito em julgado), executar apenas a diferena entre o valor fixado a ttulo de aluguel provisrio e os valores pagos no decorrer da ao.


No caso das renovatrias, a Lei do Inquilinato omissa quanto ao termo inicial para a exigibilidade da diferena do aluguel provisrio pago e o valor definitivo fixado em sentena. O que se v que o artigo 69 da Lei de Locao dispe que, para as aes revisionais, a diferena do aluguel provisrio e do valor fixado em sentena devida a partir do trnsito em julgado, ou seja, somente aps a exausto dos recursos contra a deciso que o fixar que poder a diferena ser exigida pela parte credora desde a citao do Ru, porm o aluguel provisrio devido desde a fixao (STJ, 5 Turma, Rel. Ministro Jorge Mussi. Agravo em recurso especial n. 986550/PR, Publicado em 19.12.2008).


Mas, e com relao s renovatrias?


Como a lei omissa nesse sentido, bem como considerando que o 4 do artigo 72 da Lei de Locao dispe que o aluguel provisrio vigora a partir do primeiro ms do prazo do contrato a renovar, e ainda considerando que no h efeito suspensivo em recurso interposto contra a sentena em demanda desta natureza (inciso V do artigo 58 da Lei n. 8.245/1991), a recomendao que o locatrio, nos casos de fixao de aluguel provisrio na renovatria de locao, pague imediatamente o aluguel prvio e eventual diferena em relao ao valor que vinha pagando.


Nunca tarde lembrar que o no pagamento do aluguel provisrio pode acarretar o descumprimento contratual, conforme tem sido o entendimento do Tribunal de So Paulo (TJ-SP. 32 Cmara de Direito Privado. Apelao n. 0479719-20.2010.8.26.0000. Julgado em 20.9.2012), uma vez que a provisoriedade do locatcio no lhe retira a exigibilidade, sendo ele devido enquanto no modificado. Dessa forma, obriga a parte ao pagamento e permite o ajuizamento de ao de resciso contratual cumulada com despejo com fundamento no artigo 62 da Lei do Inquilinato.


Deve ser lembrado, no entanto, que a ao de despejo para pleitear a resciso contratual tendo por objeto nico e exclusivo a falta de pagamento do aluguel provisrio deve ser usada com a devida cautela, uma vez que, se ela for intentada na pendncia de julgamento de ao renovatria, somente ser apreciada aps o trmite desta ao em razo de que flagrante a prejudicialidade e o Judicirio tem entendido pela conexo das aes (julgamento em conjunto).

 

Por outro lado, se a ao de despejo for intentada na pendncia de ao revisional, no caberia a conexo das aes, assim como tem entendido a Doutrina e a Jurisprudncia. Porm, o instrumento processual (a ao de despejo) deve ser usado com a devida prudncia, uma vez que se a ao revisional vier a ser julgada improcedente e o despejo do locatrio j tiver sido decretado - o que no imaginamos que acontea em razo dos princpios constitucionais da segurana jurdica e da preservao da empresa (em caso de contrato de aluguel comercial) -, estaria o Judicirio aplicando uma medida drstica, inclusive afastando a possibilidade de reverter a medida de despejo, o que certamente implicaria em prejuzos para ambas as partes, tanto pelo aspecto do prprio negcio como tambm pelas custas e honorrios de sucumbncia.

 

recomendado, ademais, que o aluguel provisrio, tanto nas aes revisionais como nas renovatrias, seja pago imediatamente, pois existe a remota possibilidade de a parte interessada ajuizar a competente ao de despejo ou mesmo uma ao de execuo, uma vez que o aluguel provisrio tipifica dvida lquida, certa e exigvel, podendo o credor, inclusive, execut-lo.


\"O presente trabalho no representa necessariamente a opinio do Escritrio, servindo apenas de base para debate entre os estudiosos da matria. Todos os direitos reservados.\"

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