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A multa contratual e a indenizao suplementar nos contratos de locao
Ezequiel Frandoloso
Dezembro de 2012

Dentre as caractersticas do contrato de locao esto a onerosidade (h reciprocidade de direitos e deveres para ambos os contratantes) e a comutatividade (as prestaes das partes contratantes so de plano conhecidas)[1]. Percebe-se que, em razo de o contrato ser comutativo, as partes contratantes possuem prvio conhecimento de todas as clusulas que so inseridas no negcio jurdico.


Umas das clusulas que as partes sempre decidem pela insero a chamada clusula penal, comumente conhecida como multa contratual. A referida multa tratada pelo Cdigo Civil em seus artigos 409 a 416[2], e na Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991) em seu artigo 4, Pargrafo nico[3], ressaltando que sempre deve ser aplicado para os contratos de locao o disposto na lei especial (Lei do Inquilinato), que, frise-se, regula as locaes urbanas, tanto sob o aspecto material como tambm sob o aspecto processual. O Cdigo Civil (CC) e o Cdigo de Processo Civil (CPC) somente sero aplicados s relaes locatcias em carter residual, conforme apontado no artigo 79 da Lei n. 8.245/1991[4].


Regulada pelo artigo 4 da Lei n. 8.245/1991, a multa , portanto, uma prefixao antecipada de perdas e danos no caso de inobservncia dos nus obrigacionais dispostos para as partes no negcio jurdico de locao, visando indenizar a parte prejudicada pelo inadimplemento contratual. Normalmente, a clusula penal vem disposta no contrato como multa moratria - para os casos de atraso no pagamento dos aluguis -, e como multa compensatria quando houver indenizao prvia por perdas e danos no caso de descumprimento parcial ou total do negcio.


Dessa forma, de acordo com o artigo 4 da Lei n. 8.245/1991, se existir multa no contrato de locao no se admite a aplicao de indenizao suplementar porque o dispositivo claro ao dispor em sua parte final que, no caso de descumprimento, poder haver a resciso, pagando a multa pactuada proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.


Nessa mesma linha de raciocnio, mesmo que fosse aplicado o Cdigo Civil (CC) quando existir clusula penal no contrato, o Pargrafo nico do artigo 416 dispe que Ainda que o prejuzo exceda ao previsto na clusula penal, no pode o credor exigir indenizao suplementar se assim no foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mnimo da indenizao, competindo ao credor provar o prejuzo excedente.


Como se v, o que deve ser aplicado para o contrato de locao a multa contratual, assim como em outras relaes contratuais, caso no exista ressalva expressa de indenizao suplementar por perdas e danos, porquanto no se admite bis in idem. Apenas nos casos de inexistncia da multa contratual que pode o Judicirio estipular uma indenizao por perdas e danos, se existentes provas e nexo de causalidade. Porm, no raro, os Tribunais, nos casos de resciso antecipada dos contratos de locao, decidem pela fixao de indenizao por perdas e danos, sem observar, no entanto, a existncia de clusula penal.


Alm da clareza dos dispositivos que tratam da matria, tanto na Lei do Inquilinato como no Cdigo Civil, a jurisprudncia dominante tem se posicionado no sentido de no admitir a cumulao da multa contratual com a indenizao suplementar, a exemplo da deciso proferida pelo Tribunal de Justia de So Paulo[5]:


[...] Ementa: Locao de imvel urbano. Ao de indenizao por perdas e danos c.c. cobrana de clusula penal. Clusula penal compensatria alternativa. Reconhecimento. Inadimplemento culposo de obrigaes contratuais. Ocorrncia. Indenizao prefixada devida. Previso de indenizao suplementar. No reconhecimento. Pedido cumulado de indenizao por perdas e danos. Descabimento. Apelo parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido. [...]

 

O entendimento do Superior Tribunal de Justia (STJ)[6] no destoa do pronunciamento do Tribunal de Justia de So Paulo:

 

[...] 1. Se no contrato locatcio h previso das clusulas penais moratria e compensatria, tendo como origem fatos geradores distintos, cabvel a cobrana de uma delas ou de ambas, observados os fatos que autorizam a pretenso. Precedente. 2. Constata-se, na hiptese em apreo, que os Recorridos foram condenados ao pagamento de multas pelo atraso dos aluguis e pela devoluo antecipada do imvel. Desse modo, incabvel nova condenao em multa moratria, sob pena de se incorrer em bis in idem. [...]

 

Diante disso, percebe-se que as decises do Judicirio que afastam a clusula penal para estipular indenizaes com base em pedidos absurdos, muitas vezes at sem prova do prejuzo, so equivocadas. Tambm podem ser questionadas as decises que cumulam a multa compensatria com perdas e danos, pois ferem no apenas o disposto no artigo 4 da Lei n. 8.245/1991 como tambm o disposto no Pargrafo nico do artigo 416 do Cdigo Civil.

 

 



[1] Gonalves, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 6 Edio. Volume III. Editora Saraiva, So Paulo, 2019, p. 285/287

 

[2] Art. 409. A clusula penal estipulada conjuntamente com a obrigao, ou em ato posterior, pode referir-se inexecuo completa da obrigao, de alguma clusula especial ou simplesmente mora.

 

Art. 410. Quando se estipular a clusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigao, esta converter-se- em alternativa a benefcio do credor.

 

Art. 411. Quando se estipular a clusula penal para o caso de mora, ou em segurana especial de outra clusula determinada, ter o credor o arbtrio de exigir a satisfao da pena cominada, juntamente com o desempenho da obrigao principal.

 

Art. 412. O valor da cominao imposta na clusula penal no pode exceder o da obrigao principal.

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqitativamente pelo juiz se a obrigao principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negcio.

Art. 414. Sendo indivisvel a obrigao, todos os devedores, caindo em falta um deles, incorrero na pena; mas esta s se poder demandar integralmente do culpado, respondendo cada um dos outros somente pela sua quota.

Pargrafo nico. Aos no culpados fica reservada a ao regressiva contra aquele que deu causa aplicao da pena.

Art. 415. Quando a obrigao for divisvel, s incorre na pena o devedor ou o herdeiro do devedor que a infringir, e proporcionalmente sua parte na obrigao.

Art. 416. Para exigir a pena convencional, no necessrio que o credor alegue prejuzo.

Pargrafo nico. Ainda que o prejuzo exceda ao previsto na clusula penal, no pode o credor exigir indenizao suplementar se assim no foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mnimo da indenizao, competindo ao credor provar o prejuzo excedente.

 

[3] Art. 4o Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009).

 

Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel decorrer de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em localidades diversas daquela do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mnimo, trinta dias de antecedncia.

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