NEWSLETTERS, ARTIGOS E MÍDIA

ARTIGOS

A prescrio da pretenso dos aluguis e o fiador nos contratos de locao
Ezequiel Frandoloso
Dezembro de 2012

A pretenso relativa a dvidas decorrentes da locao prescreve em 3 (trs) anos, conforme dispe o artigo 206, 3, inciso I, do Cdigo Civil (CC)[1]. No exercido o direito dentro do referido prazo, opera-se o instituto da prescrio, fulminando, dessa forma, a pretenso do interessado.


Com o objetivo de retomada imediata da posse, algumas empresas costumam requerer em Juzo apenas o despejo do imvel, deixando de levar em considerao a existncia de um crdito, bem como o fato de que o contrato de locao no residencial, habitualmente, garantido por fiador, o qual devedor solidrio e pode ser acionado para fins de garantir o direito pretenso das verbas locatcias[2].


O equvoco s percebido quando, aps o trmite da ao exclusivamente de despejo e respectiva retomada da posse, as empresas apuram o crdito e buscam execut-lo contra o locatrio e o fiador. Neste momento que vem a surpresa, pois constatam que o crdito, ou boa parte dele, est fulminado pelo instituto da prescrio.


A interrupo da prescrio, frise-se, s ocorre uma vez e nas hipteses elencadas no artigo 202 do Cdigo Civil (CC)[3], o que significa que, se no for deduzida a pretenso em Juzo (cobrana do crdito), dentro do prazo de 3 (trs) anos, para que se interrompa a prescrio com o despacho do Magistrado ordenando a citao, a empresa no ter mais o direito pretendido.


Percebe-se que a pretenso de cobrana deve ser deduzida em Juzo antes dos 3 (trs) anos para no ser afetada pela prescrio. Se a empresa tiver crdito, a ao de despejo deve ser cumulada com cobrana de aluguis para que se interrompa a prescrio no que se refere aos aluguis em aberto. A empresa tambm pode ingressar com despejo sem cobrana e, simultaneamente, ajuizar ao de execuo de ttulo extrajudicial, se possuir ttulo executivo lquido, certo e exigvel (contrato de locao)[4].


Nesse ltimo caso, a parte ter que ajuizar duas execues, uma quando ingressar com ao de despejo e outra ao final do trmite da ao de despejo, pois ter direito aos aluguis em aberto at a data da imisso na posse, ainda que o imvel tenha sido anteriormente abandonado, conforme pontua Silvio de Salvo Venosa[5]. Tal medida no recomendada, pois a empresa, alm de usar do Judicirio para resolver uma questo com trs aes, ter gastos altssimos com o pagamento de custas judiciais[6].


Portanto, a simples ao de despejo, sem cobrana, no interrompe a prescrio dos aluguis, uma vez que o devedor precisa ser constitudo em mora no que se refere a tais verbas pretendidas.


Isso tambm vale para o fiador, que devedor solidrio e sempre lembrando que ele pode ser considerado parte ilegtima se for acionado em ao de despejo sem cobrana. De outro lado, se o fiador for apenas cientificado da ao de despejo com cobrana, a prescrio com relao a ele no se interrompe, sendo necessrio que o fiador seja citado - e no somente cientificado-, para responder pretenso de cobrana, quando, a sim, ocorrer a interrupo da prescrio nos termos do artigo 202, inciso I, do Cdigo Civil (CC).

 



[1] Art. 206. Prescreve: 3 Em trs anos: I a pretenso relativa a aluguis de prdios urbanos ou rsticos.

[2]        Art. 62.  Nas aes de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao, de aluguel provisrio, de diferenas de aluguis, ou somente de quaisquer dos acessrios da locao, observar-se- o seguinte: I o pedido de resciso da locao poder ser cumulado com o pedido de cobrana dos aluguis e acessrios da locao; nesta hiptese, citar-se- o locatrio para responder ao pedido de resciso e o locatrio e os fiadores para responderem ao pedido de cobrana, devendo ser apresentado, com a inicial, clculo discriminado do valor do dbito;

[3] Art. 202. A interrupo da prescrio, que somente poder ocorrer uma vez, dar-se-:

I - por despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citao, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual;

II - por protesto, nas condies do inciso antecedente;

III - por protesto cambial;

IV - pela apresentao do Ttulo de crdito em juzo de inventrio ou em concurso de credores;

V - por qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor;

VI - por qualquer ato inequvoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo devedor.

 

[4] Art. 585 - So ttulos executivos extrajudiciais:

V - o crdito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imvel, bem como de encargos acessrios, tais como taxas e despesas de condomnio;

[5] Os aluguis devidos pelo locatrio so aqueles devidos e no pagos at a imisso do locador na posse do imvel, ainda que este tenha sido anteriormente abandonado. O contrato de locao somente rescindido com a efetiva entrega das chaves do imvel ao locador, ou sua imisso na posse por ato judicial, sendo irrelevante para esse fim a simples desocupao do imvel, fato que no exonera o locatrio da responsabilidade pelo pagamento dos aluguis e demais encargos contratuais. Venosa, Silvio de Salvo. Direito Civil Brasileiro. 6 Edio. Volume III. Editora Saraiva. So Paulo. 2010, p. 307.

 

[6] Em So Paulo, por exemplo, recolhe-se 1% do valor dado causa a ttulo de custas iniciais na execuo (valor da causa vai ser sempre o valor total do dbito), ao passo que na ao de despejo, mesmo que for cumulada com cobrana, recolhe-se apenas 1% sobre o valor da causa, que de 12 (doze) vezes a soma do locatcio mensal, alm, claro, da necessidade de recolhimento das demais custas para cumprimento dos atos processuais (citao, custas de mandato, despejo, etc.).


\"O presente trabalho no representa necessariamente a opinio do Escritrio, servindo apenas de base para debate entre os estudiosos da matria. Todos os direitos reservados.\"

Voltar
:: Trigueiro Fontes Advogados :: 2015
Facebook Trigueiro Fontes Twitter Trigueiro Fontes Linkedin Trigueiro Fontes
.: Intranet :.