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TUTELA ANTECIPADA EM AO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
Ezequiel Frandoloso
Novembro de 2012

Ezequiel Frandoloso *

As aes de despejo, tratadas pela Lei do Inquilinato, obedecem o rito ordinrio, assim como estabelece o artigo 59 da Lei n. 8.245/1991[1]. V-se que, ao contrrio do que muitos pensam, a ao de despejo no possui rito especial, devendo ser utilizado o rito ordinrio do Cdigo de Processo Civil (CPC). Existem,porm, algumas possibilidadestrazidas pela Lei do Inquilinato que tornam o trmite dessas aes, em um primeiro momento, mais clere, como, por exemplo, a no suspenso dos processos durante o perodo de frias forenses[2], o pedido liminar de carter objetivo, a prestao de cauo, a purga da mora, a audincia de justificao prvia e a no aplicabilidade do efeito suspensivo aos recursos interpostos contra as sentenas (inciso V do artigo 58 da Lei n. 8.245/1991).


A Lei do Inquilinato, que chegou em 1991, no demonstrou preocupao com a efetividade da celeridade processual e, aps vrios debates e diante da manifesta necessidade de reequilibrar a relao entre locador e locatrio, ante a menor proteo do Estado para com o locador, surgiu, em 2009, a Lei n. 12.112. A principal mudana, que j era esperada h muito tempo, foi a insero de quatro novas situaes para concesso de liminar de carter objetivo. A Lei 8.245/1991 trazia em seu bojo cinco situaes, tendo a nova lei introduzido outras quatro, dentre elas duas situaes que merecem destaque, quais sejam: a concesso de liminar aps o trmino do prazo notificatrio quando o contrato estiver vigorando por prazo indeterminado (denncia imotivada) e a concesso de liminar no caso de falta de pagamento e acessrios da locao estando o contrato desprovido de garantia, por no ter sido contratada ou em caso de extino ou pedido de exonerao dela[3].


Sem dvida que o inciso IX da nova lei, o qual, frise-se, prev a concesso de liminar em ao de despejo por falta de pagamento quando o contrato estiver desprovido das garantias do artigo 37, foi um avano, mas lento, pois a hiptese a mais importante e temerria por parte dos locadores para desocupao imediata do espao. Alis, depois de um cochilo do legislador - no ter includo tal previso no texto original de 1991 -, esperava-se maior prestezae efetividade do legislativo, o que no ocorreu.


Com a ausncia de um dispositivo mais forte para os casos de inadimplemento por falta de pagamento, continuam as discusses acerca da possibilidade de concesso da tutela prevista no artigo 273 do CPC. Afinal, as situaes elencadas no artigo 59,que determinam o deferimento de liminar em carter objetivo, taxativa? A lei especial (Lei n. 8.245/1991) exclui a possibilidade de concesso de tutela jurisdicional de carter subjetivo, prevista no artigo 273 do Cdigo de Processo Civil (CPC)?


H quem entenda que a lista do artigo 59, 1, da Lei n. 8245/1991 taxativa[4], no cabendo tutela antecipada prevista no artigo 273 do CPC, mesmo mediante comprovao do fumus boni iuris e periculum in mora. Entretanto, o Judicirio j vem, h um bom tempo, se curvando e admitindo a concesso de tutela antecipada em ao de despejo por falta de pagamento, mesmo no estando o contrato desprovido das espcies de garantias previstas no artigo 37 da Lei n. 8.245/1991. o caso do Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul, que, em deciso recente, entendeu pela concesso de tutela em ao de despejo por falta de pagamento. O Tribunal sustentou, naquele caso prtico, que a falta de pagamento dos locatcios desde 2008 era motivo suficiente para deferir a medida ante a demonstrao do risco do dano irreparvel, no sendo o bice da irreversibilidade suficiente para o no deferimento da pretenso antecipatria, em face do disposto na parte final do artigo 64, 2, da Lei n. 8.245/1991[5].

 

No mesmo sentido o entendimento do Tribunal de Justia de So Paulo: [...] Agravo de instrumento contra a deciso que nos autos da ao de despejo cumulada com cobrana, deferiu a antecipao da tutela e determinou a desocupao voluntria do imvel em 15 dias, a contar da cincia do locatrio. Falta de pagamento dos aluguis. Possibilidade da antecipao da tutela em ao de despejo. Lei nova de natureza processual alcana o processo em curso. Presentes os requisitos para a concesso de antecipao de tutela. Falta de pagamento dos aluguis e desinteresse pela purgao da mora. Irregularidade do imvel constatada pela Prefeitura que no prejudicou a posse do locatrio. Deciso mantida. Recurso no provido. [...] [6]

 

O Ministro do Supremo Tribunal Federal, Luiz Fux, j se manifestou, em sua obra, acerca da possibilidade de concesso de tutela nas aes de despejo quando o direito estiver em estado de periclitao. Ele assevera que Observada a ressalva anterior de que fora desses casos a evidncia, em princpio, no autoriza a tutela antecipada, mister assentar que h casos de direito em estado de periclitao que reclamam a tutela antecipada de segurana e que escapam letra do artigo 59 da Lei (in Tutela Antecipada e Locaes, 2 Edio, pg. 134, Ed. Destaque, Rio de Janeiro, RJ, 1996).

 

Para o Superior Tribunal de Justia (STJ) no diferente:A jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia, em consonncia com abalizada doutrina, tem se posicionado no sentido de que, presentes os pressupostos legais do art. 273 do CPC, possvel a concesso de tutela antecipada mesmo nas aes de despejo cuja causa de pedir no estejam elencadas no art. 59, 1, da Lei 8.245/91.[7]

 

V-se que os Tribunais - na ausncia de dispositivo de lei mais severo que admita a retomada da posse de forma mais rpida,nos casos de inadimplncia dos contratos de locao com garantia, tm-se posicionado, ainda que lentamente, no sentido de acolher pedido de tutela antecipada de carter subjetivo.


Portanto, resta demonstrado o cabimentode pedido de tutela antecipada em ao de despejo por falta de pagamento. Porm, ainda h uma certa resistncia por parte da Doutrina e da Jurisprudncia no que se refere ao deferimento da medida antecipatria, merecendo a Lei do Inquilinato uma nova anlise no que se refere a insero de medida liminar de carter objetivo para despejar o espao em caso de inadimplncia superior a determinado perodo. No nos parece razovel que o locador tenha que ingressar em Juzo objetivando a retomada de um espao em razo da inadimplncia e s ter uma sentena executvel (sentena decretando o despejo sem efeito suspensivo),s vezes, em perodo superior a 2 (dois) anos. E no bastasse a demora, pode ainda o locador ficar a mngua ao final, uma vez que, o locatrio e os fiadores, no raro,deixam o imvel sem quitar o dbito.

So Paulo, novembro de 2012.

 



[1] Lei n. 8.245/1991. Art. 59. Com as modificaes constantes deste Captulo, as aes de despejo tero o rito ordinrio.

[2] Lei n. 8.245/1991. Art. 58. Ressalvados os casos previstos no pargrafo nico do art. 1, nas aes de despejo, consignao em pagamento de aluguel e acessrio da locao, revisionais de aluguel e renovatrias, observar-se- o seguinte:

I os processos tramitam durante as frias forenses e no se suspendem pela supervenincia delas;

[3] Lei n. 8.245/1991. Art. 59. Com as modificaes constantes deste Captulo, as aes de despejo tero o rito ordinrio.

1 Conceder - se - liminar para desocupao em quinze dias, independentemente da audincia da parte contrria e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel, nas aes que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mtuo acordo (art. 9, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mnimo de seis meses para desocupao, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da resciso do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audincia prvia;

III - o trmino do prazo da locao para temporada, tendo sido proposta a ao de despejo em at trinta dias aps o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatrio sem deixar sucessor legtimo na locao, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imvel pessoas no autorizadas por lei;

V - a permanncia do sublocatrio no imvel, extinta a locao, celebrada com o locatrio.

VI o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparaes urgentes no imvel, determinadas pelo poder pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)

VII o trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40, sem apresentao de nova garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato; (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)

VIII o trmino do prazo da locao no residencial, tendo sido proposta a ao em at 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificao comunicando o intento de retomada; (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)

IX a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso de extino ou pedido de exonerao dela, independentemente de motivo. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)

2 Qualquer que seja o fundamento da ao dar - se - cincia do pedido aos sublocatrios, que podero intervir no processo como assistentes.

3o No caso do inciso IX do 1o deste artigo, poder o locatrio evitar a resciso da locao e elidir a liminar de desocupao se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupao do imvel e independentemente de clculo, efetuar depsito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)

[4] Venosa, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. Doutrina e Prtica. 10 Edio. So Paulo. Editora Atlas, 2010, p. 270.

[5] 15 Cmara do Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul. Agravo de Instrumento em Ao de Despejo por Falta de Pagamento n. 45159-39.2012.8.21.7000. Relator Vicente Barroco de Vasconcellos. Deciso em 7.2.2012

[6] TJ/SP. 26 Cmara de Direito Privado. Agravo de Instrumento n. 0504050-66.2010.8.26.0000. Rel. Des. Carlos Alberto Garbi. Publicao 26.1.2011

[7]STJ. Quinta Turma. REsp n. 702205/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Publicao 9.10.2006


* Ezequiel Frandoloso advogado de TRIGUEIRO FONTES Advogados, em So Paulo/SP.

\"O presente trabalho no representa necessariamente a opinio do Escritrio, servindo apenas de base para debate entre os estudiosos da matria. Todos os direitos reservados.\"

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